Loyers impayés : de la première relance à l'expulsion

1Dès le premier retard : les bons réflexes

Un retard de loyer se règle plus facilement s'il est traité tôt. Le dialogue reste la première étape : votre locataire traverse peut-être une difficulté passagère (perte d'emploi, maladie, séparation).

1. 1Contactez votre locataire

   Appelez-le ou envoyez un rappel écrit. Demandez la raison du retard et la date à laquelle il pense payer.

2. 2Envoyez une mise en demeure

   Si le rappel reste sans effet, envoyez une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle date officiellement votre réclamation.

3. 3Proposez un accord écrit

   Un délai ou un étalement de la dette peut être convenu à l'amiable. Rédigez un échéancier écrit, daté et signé par vous deux, qui précise les montants et les dates de chaque versement, en plus du loyer courant.

4. 4Faites appel à un conciliateur de justice

   Le conciliateur de justice est gratuit. Un médiateur civil peut aussi intervenir, mais il est payant. Si la dette est de 5 000 € ou moins, la tentative de conciliation est obligatoire avant de demander au juge la résiliation du bail.

2Activer vos garanties

Si une garantie a été prévue à la signature du bail, utilisez-la dès que l'impayé est installé.

3Signaler l'impayé à la Caf ou à la MSA

Si votre locataire perçoit une aide au logement (APL, ALF ou ALS), vous devez signaler l'impayé à la Caf ou à la MSA dès que la dette atteint un seuil fixé par la loi.

• Si l'aide vous est versée directement : le seuil est atteint quand la dette égale 2 fois le montant mensuel du loyer et des charges, aide au logement déduite.
• Si l'aide est versée au locataire : le seuil est atteint quand la dette égale 2 fois le montant mensuel du loyer et des charges.
• Exemple : loyer de 430 €, charges de 90 €, aide de 200 €. Le seuil est de 640 € si l'aide vous est versée, et de 1 040 € si elle est versée au locataire. En cas de doute, demandez à votre Caf de vous confirmer le seuil.
• Une fois l'impayé constitué, vous avez 2 mois pour le signaler.
• Envoyez le signalement de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. Indiquez le nom et l'adresse du locataire, le montant de la dette et la période concernée.

4Le commandement de payer

Si votre bail contient une clause résolutoire (elle est obligatoire dans les baux signés depuis le 29 juillet 2023), la procédure commence par un commandement de payer. Il est délivré par un commissaire de justice, au locataire et à la caution.

Le commandement doit contenir des mentions obligatoires, sans quoi il n'a pas de valeur :

• le délai de 6 semaines accordé au locataire pour payer ;
• le montant mensuel du loyer et des charges ;
• le décompte de la dette ;
• l'avertissement qu'à défaut de paiement, le bail peut être résilié et le locataire expulsé ;
• l'adresse du fonds de solidarité pour le logement (FSL), qui peut aider le locataire ;
• la possibilité pour le locataire de demander des délais de paiement au juge.

Selon le montant et l'ancienneté de la dette, le commissaire de justice signale le commandement à la Ccapex (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives). Pendant les 6 semaines, le locataire peut payer, demander une aide (FSL notamment) ou négocier un accord avec vous.

5L'assignation et l'audience

1. 1Assignation devant le jugeAprès 6 semaines

   Si la dette n'est pas entièrement payée au bout de 6 semaines et qu'aucun accord n'a été trouvé, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection, y compris en référé. Le commissaire de justice remet une assignation au locataire. Une contribution de 50 € (timbre fiscal) est en principe demandée pour saisir le juge, sauf exceptions, notamment si vous bénéficiez de l'aide juridictionnelle.

2. 2Information du préfet

   Le commissaire de justice doit aussi transmettre l'assignation au représentant de l'État dans le département (le préfet).

3. 3Diagnostic social et financier

   Un diagnostic social et financier est réalisé pour éclairer le juge sur les causes de la dette. Répondez aux demandes d'information qui vous sont adressées : le diagnostic tient aussi compte des effets de l'impayé sur vos propres finances.

4. 4AudienceAu moins 6 semaines

   L'audience a lieu au moins 6 semaines après la remise de l'assignation au locataire. L'avocat n'est pas obligatoire, mais il est recommandé.

6La décision du juge

Une fois le bail résilié, le locataire devient « occupant sans droit ni titre ». Il ne doit plus de loyer, mais une indemnité d'occupation dont le montant est fixé par le juge. Elle est due jusqu'à son départ et la remise des clés.

La décision est signifiée au locataire par un commissaire de justice.

7Le commandement de quitter les lieux

Après la décision, vous faites signifier au locataire le jugement et un commandement de quitter les lieux par un commissaire de justice, qui en informe le préfet.

• Le locataire dispose en général de 2 mois pour partir. Le juge peut réduire ou supprimer ce délai, notamment s'il estime que le locataire est de mauvaise foi.
• Pendant ce délai, le locataire peut demander au juge de l'exécution un délai de grâce, de 1 mois à 1 an.
• Le commandement doit notamment indiquer la date à laquelle le logement doit être libéré et avertir que l'expulsion pourra être forcée.

8L'expulsion

1. 1Intervention du commissaire de justice

   L'expulsion a lieu un jour ouvrable, entre 6 heures et 21 heures. Si le locataire part, un procès-verbal d'expulsion est dressé. S'il refuse d'ouvrir ou est absent, un procès-verbal de tentative est dressé.

2. 2Demande de concours de la force publique2 mois

   Le commissaire de justice peut demander au préfet l'aide de la police ou de la gendarmerie. Le préfet peut refuser, mais doit motiver son refus. S'il ne répond pas pendant 2 mois, son silence vaut refus.

3. 3Biens laissés sur place

   Le locataire a 2 mois, non renouvelables, pour récupérer ses biens. Les biens de valeur sont vendus aux enchères. Les papiers personnels sont conservés 2 ans.

9Si le préfet refuse : l'indemnisation par l'État

Si le préfet refuse le concours de la force publique, ou ne répond pas pendant 2 mois, vous pouvez demander à l'État de vous indemniser.

• Adressez votre demande au préfet par lettre recommandée avec accusé de réception, avec vos justificatifs.
• Peuvent être indemnisés notamment : les loyers et charges récupérables perdus, la perte de valeur du bien, les frais de remise en état, les frais de commissaire de justice, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
• Au bout de 2 mois, l'administration vous fait une offre ou refuse. Si vous acceptez l'offre, vous renoncez à tout autre recours.
• En cas de refus ou de désaccord, vous pouvez saisir le tribunal administratif dans un délai de 2 mois.
• Si le refus intervient pendant la trêve hivernale, l'indemnisation ne couvre que la période qui suit.

10Ce qui est interdit

11Modèles de lettres

13Dans Mes locations

• Sur votre Accueil, l'alerte « Loyer en retard » vous prévient dès que l'échéance est passée ; dans l'onglet « Loyers », le loyer apparaît en retard.
• Dans l'onglet « Loyers », le bouton « Envoyer un rappel » sert à la première relance amiable.
• Dès qu'un versement arrive, même partiel, touchez « Enregistrer un paiement » : votre décompte reste exact.
• Sur la fiche du locataire (onglet « Locataires »), rubrique « Charges et fin de location », le bouton « Décompte des sommes dues (PDF) » produit le décompte à joindre à la mise en demeure, au signalement à la Caf ou au dossier du commissaire de justice.
• Toujours sur la fiche, la rubrique « Courriers recommandés » et son bouton « Envoyer un courrier » vous permettent d'envoyer la mise en demeure en lettre recommandée par La Poste, sans vous déplacer.
• L'« Historique des envois », en bas de la fiche, garde la trace de vos rappels et messages : des preuves utiles devant le conciliateur ou le juge.
• Rangez le bail, l'échéancier signé et les accusés de réception dans la rubrique « Documents » de la fiche (bouton « Ajouter un document »).

Ouvrir Mes locations

14Se faire aider

15Sources officielles

Les règles citées viennent de ces pages officielles. Elles peuvent évoluer : en cas de doute, vérifiez la page à jour ou demandez à l'ADIL.

1. Service Public – Loyers impayés et expulsion du locataire · version du 6 août 2026
2. Justice.fr – Loyers impayés et expulsion du locataire · version du 1er janvier 2026
3. Justice.fr – Aide personnelle au logement (APL, ALF, ALS) maintenue en cas de loyers impayés · version du 1er janvier 2026
4. ANIL – ADIL de la Guadeloupe · consultée le 13 octobre 2026
5. Légifrance – Journal officiel du 13 février 2026 (décrets du 12 février 2026)
6. ANIL – Aides au logement et impayés de loyer (analyse 2026-07) · version du 7 juillet 2026
7. Service Public – Contribution pour l'aide juridique de 50 € (F33227) · version du 10 avril 2026